Содержание:
- Этап 1: Расчет размера долга и неустойки и %. Подготовка претензии (соблюдение досудебного порядка урегулирования спора);
- Форма претензии о взыскании задолженности по аренде;
- Этап 2: Направление претензии арендатору;
- Этап 3: Обращение в суд с исковым заявлением;
- Форма искового заявления о взыскании задолженности по аренде;
- Этап 4: Судебное разбирательство;
- Этап 5: Судебное решение;
- Этап 6: Исполнение судебного решения о взыскании долга по аренде;
- Форма ходатайства о выдаче исполнительного листа;
- Бесплатная консультация.
Судебные споры по вопросу взыскания задолженности по аренде коммерческой недвижимости являются одними из самых распространенных категорий дел, рассматриваемых Арбитражными судами.
В условиях нестабильной экономической обстановки собственники (арендодатели) помещений всё чаще сталкиваются с недобросовестными арендаторами, которые не исполняют своё основное обязательство по внесению арендных платежей за пользование помещением.
Наша статья была подготовлена практикующим юристом. После ее прочтения у Вас определенно сложится понимание, каким образом провести процедуру взыскания задолженности и добиться положительного решения суда в кротчайшие сроки.
Мы постарались подробно рассказать о порядке действий, которые необходимо совершить, чтобы максимально быстро и полно осуществить процедуру взыскания арендной платы, неустойки за задержку оплаты аренды, а также избежать рисков и необоснованного затягивания судебного разбирательства (что, как правило, «на руку» недобросовестному контрагенту).
В любом случае, Вы можете обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу, который и готовил текст настоящей статьи. Иногда, проще спросить, чем искать и разбираться самостоятельно.
Порядок действий при взыскании задолженности за аренду помещения
Этап 1: Расчет размера долга, неустойки и %. Подготовка претензии.
Прежде чем обращаться с иском о взыскании долга по аренде в Арбитражный суд, закон требует обязательного соблюдения процедуры предварительного разрешения конфликта. Все споры о взыскании денежных средств, по требованиям, возникшим из договоров, могут быть переданы на рассмотрение в суд только после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию – в нашем случае направление претензии арендатору.
Перед составлением претензии, мы должны определить размер взыскиваемой суммы. Поэтому, независимо от порядка ведения бухгалтерского учета (ведете ли Вы его самостоятельно или делегируете сотруднику), необходимо правильно определить сумму задолженности арендатора по внесению арендных платежей.
Понятно, что, сопоставив коммерческие условия договора и документы, подтверждающие имеющуюся оплату по нему, Вы сможете сформировать и сумму задолженности по договору аренды для ее последующего отражения в исковом заявлении.
Говоря о расчете задолженности по аренде, мы имеем ввиду как долг за пользование самим помещением, так и долги по внесению платежей за коммунальные услуги (часто их именуют переменной частью арендной платы).
Сразу в претензии целесообразно произвести и расчет неустойки, которая сформировалась по факту допущенной просрочки по аренде. Расчет стоит производить за весь период просрочки исполнения обязательств, т.е. по тем платежам, которые были произведены, но с просрочкой (расчет на период допущенной просрочки, до даты оплаты), а также по тем платежам, которые не были произведены вообще.
Неустойка рассчитывается по следующей формуле: Н=С x Д x Р, где,
Н – сумма неустойки;
С – сумма задолженности/ размер арендной платы;
Д – количество дней просрочки;
Р – размер неустойки по договору.
Например: По договору аренды арендатор допустил просрочку оплаты аренды за март (на 10 дней), за апрель (на 20 дней) и не оплатил арендную плату за май. Размер арендной платы составляет 100 000,00 рублей в месяц. Размер неустойки по договору за несвоевременную оплату составляет 0,1% от несвоевременно оплаченной суммы.
Получаем следующий расчет:
Неустойка за просрочку оплаты в марте: 100 000,00*10*0,1% = 1000,00 руб.
Неустойка за просрочку оплаты в апреле: 100 000,00*20*0,1% = 2000,00 руб.
Неустойка за просрочку платежа за май: 100 000,00*40 (количество дней просрочки считаем на дату составления претензии)*0,1% = 4000,00 руб.
* Обращаем внимание, что важно включить в текст претензии предварительный расчет неустойки, чтобы впоследствии включить требование о взыскании неустойки в просительной части искового заявления. Сам размер неустойки, впоследствии, можно будет уточнить, подав в суд соответствующее ходатайство об увеличении исковых требований.
Стоит отметить и еще одну важную деталь, которая исключит Ваши бесконечные мытарства за взысканием неустойки на следующие периоды неоплаты долга. Очень часто неустойка взыскивается за конкретный период, на дату вынесения решения (в фиксированной сумме). Вы же можете сформировать исковые требования таким образом, что неустойка будет начисляться и далее, до даты фактического погашения долга.
В исковом заявлении у Вас будет указано:
— взыскать с ООО «Ромашка» в пользу ООО «Лютик» неустойку в размере _____________ рублей за период с ______ по __________ (на дату вынесения решения суда);
— взыскать с ООО «Ромашка» в пользу ООО «Лютик» неустойку из расчета 0,1% от суммы задолженности за период с ____________ (дата, следующая за датой вынесения решения суда) до даты фактического погашения задолженности;
После получения Вами исполнительного листа и возбуждения исполнительного производства, расчет неустойки за просрочку оплаты аренды, согласно такому решению суда, будет производится судебным приставом-исполнителем.
Для тех случаев, когда договор аренды коммерческой недвижимости не содержит условия о начислении неустойки за несвоевременную оплату, следует производить расчет процентов за пользование чужими денежными средствами или, как их иначе именуют — «проценты по 395».
Так, Гражданский кодекс Российской Федерации содержит следующие положения: «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором».
Применяется следующая формула расчета процентов за пользование чужими денежными средствами: П=С x Д x Р/К(365(366)), где,
П – сумма начисленных процентов;
С – сумма задолженности/ размер арендной платы;
Д – количество дней просрочки;
Р – размер процентной ставки за соответствующий период просрочки;
К – количество дней в году.
* Обращаем внимание, что за соответствующий период просрочки следует проверять ключевую ставку, действующую в указанный период. Проверить размер ключевой ставки можно на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации.
После того, как Вы определили сумму задолженности, произвели расчет неустойки или «процентов по 395» необходимо сформировать саму претензию.
Совсем не нужно отражать в тексте претензии многообещающие выражения о том, что если арендатор не оплатит задолженность, то Вы обратитесь в суд, взыщите с него долг, большую неустойку, да ещё и расходы, которые понесли на оказание юридической помощи. Поверьте, недобросовестному Арендатору все это известно. Мы предпочитаем достаточно «сухой» текст, из которого следует основной вывод о том, что Вы требуете от Арендатора оплаты задолженности по аренде в определенном размере, а также оплаты неустойки.
Переписывать положения заключенного Вами договора аренды, ссылаться на большое количество положений законодательства, также не обязательно.
Даже если Арендатор оплатит часть долга или долг полностью, но не оплатит неустойку, у Вас все равно есть право на обращение в суд за взысканием остатка долга и/или неустойки.
Сведения, которые обязательно должны быть в ПРЕТЕНЗИИ:
- Наименование и адрес Арендодателя
- Наименование и адрес Арендатора
- Изложение обстоятельств, на основе которых у Вас имеются требования (со ссылкой на договор)
- Фактическое и юридическое обоснование
- Расчет и сумма задолженности
- Сведения о полномочиях лица, подписавшего претензию (если это не директор);
- Дата составления
Этап 2: Направление претензии арендатору.
При направлении претензии Арендатору необходимо следовать следующим правилам, которые позволят избежать недобросовестной защиты арендатора и оставления искового заявления без рассмотрения.
Во-первых, отправлять претензию следует на юридический адрес Вашего контрагента, который числится у него в выписке из ЕГРЮЛ. В договорах часто встречаются условия, когда прописывается и юридический адрес, и адрес для направления почтовой корреспонденции. В таких случаях мы рекомендуем направлять претензию на оба адреса.
Во-вторых, правильно отправлять претензию письмом с описью вложения (ценное письмо). В описи вложения указать, что в письмо Вы вкладываете претензию и приложения (если к претензии что-то прикладываете). Данное действие исключит возможное указание арендатора на то, что ему пришел от Вас пустой конверт или чистый лист бумаги.
В-третьих, необходимо соблюдать срок ожидания ответа Арендатора. По общему правилу он составляет 30 дней и исчисляется со дня получения претензии Арендатором. Только, если по истечении этого срока ответа от Арендатора не последовало или ответ Арендатора не удовлетворяет Ваши требования, возникает право на обращение в суд. Стоит отметить и еще два очень важных момента.
- В договоре аренды может содержаться иной срок на рассмотрение претензии сторонами. Тогда следует руководствоваться именно этим сроком, а не 30-ти дневным;
- Часто, Арендатор не получает почту и Ваша претензия какой-то срок остается в отделении, а потом и вовсе возвращается. В таком случае, срок на соблюдение досудебного претензионного порядка следует отчитывать от даты, когда по сведениям сайта Почты России будет указано, что отправление ожидает получателя.
ВАЖНО! Как показывает судебная практика – соблюдение правильного претензионного порядка необходимо для принятия искового заявления к рассмотрению. Арбитражные суды по всей России довольно часто выносят определения о возвращении исковых заявлений, в случае не исполнения, перечисленных выше правил.
Этап 3: Обращение в суд с исковым заявлением.
После того, как истек срок 30 дней (или иной срок, установленный договором на соблюдение досудебного претензионного порядка) – у Арендодателя возникает право обращения в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды.
Оно бывает 2-х видов:
- Простое (одно требование)
- Сложное (два и более требования)
В простом исковом заявлении содержатся следующие требования:
- Оплата задолженности по договору (постоянная часть арендной платы);
- Оплата неустойки;
- Оплата задолженности по коммунальным платежам (переменная часть арендной платы);
Исковое заявление составляется письменно и содержит сведения, указанные в претензии. Дополняется иск информацией о суде, соблюдении претензионного порядка, обеспечительных мерах (если просите суд принять обеспечительные меры (например: арестовать имущество должника)) и прилагаемых документах.
Также, заявителю необходимо направить арендатору (ответчику по делу) копии искового заявления и документов, которые отсутствуют у должника и других участников процесса, заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении.
Сведения о форме и содержании искового заявления закреплены и в арбитражном процессуальном кодексе. Также в нем есть перечень документов, прилагаемых к заявлению. К ним относятся:
- Документы, подтверждающие направление иска Арендатору;
- Документ об оплате госпошлины (квитанция, платежное поручение);
- Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основываются требования Арендодателя;
- Копия свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или ИП;
- Доверенность лица, обратившегося с заявлением;
- Копия решения суда об обеспечении иска (если есть);
- Документы, подтверждающие соблюдение претензионного порядка;
- Выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП Арендатора и Арендодателя (выписки должны быть датированы за 30 дней до обращения в суд);
- Сведения о наличии высшего юридического образования у лица, представителя, подписавшего исковое заявление.
По общему правилу исковое заявление подается в Арбитражный суд по месту нахождения или месту жительства ответчика (Арендатора). Также, договор может предусматривать рассмотрение дела в конкретном суде, рассмотрение споров, в котором согласовали Стороны (договорная подсудность).
Стоит отметить, что исковое заявление может быть подано как в бумажной, так и электронной форме через систему мой арбитр (https://my.arbitr.ru/).
В сложном исковом заявлении содержатся все требования простого заявления, а также могут быть заявлены следующие требования:
- Досрочное расторжение договора аренды;
- Выселение арендатора;
- Взыскание убытков;
- Возмещение ущерба, причиненного помещению.
Включение дополнительных требований в исковое заявление влияет на правовое обоснование иска, а также на размер госпошлины.
Госпошлина.
Размер государственной пошлины регламентирован статьей 333.21 Налогового кодекса РФ, и зависит от суммы иска, например,
—если цена иска 100 000 рублей, то госпошлина составит 4 000 рублей (до 100 000 рублей – 4% цены иска, но не менее 2000 рублей);
—если цена иска 2 000 000 рублей, то госпошлина составит 33 000 рублей (свыше 2 000 000 рублей – 33 000 рублей + 0,5% суммы, превышающей 2 000 000 рублей, но не менее 200 000 рублей) и т.д.
НО, если в Вашем исковом заявлении содержится: как требование имущественного характера (взыскание долга), так и требование неимущественного характера (о досрочном расторжении договора аренды) – госпошлина оплачивается по каждому требованию.
Госпошлина оплачивается по платежным реквизитам суда, в который Вы планируете обращаться в суд.
Бывают ситуации, когда Вы уже оплатили госпошлину из расчета задолженности по аренде, но арендатор частично задолженность погасил. Излишне уплаченную госпошлину Вы сможете вернуть через налоговый орган, получив соответствующую справку в суде.
Стоит знать, что оплаченная госпошлина для подачи иска, как и затраты, которые Вы произвели на оказание юридической помощи, впоследствии будут взысканы со стороны, проигравшей судебной спор, то есть — с Арендатора.
Этап 4: Судебное разбирательство.
При условии, что все необходимые требования соблюдены при подготовке и подаче искового заявления, суд возбуждает производство по Вашему иску и выносит определение о принятии искового заявления к производству.
В указанном определении, как правило, указывается на необходимость предоставления дополнительных документов к судебному заседанию, а также на обязанность ответчика (арендатора) предоставить в суд и Истцу отзыв на исковое заявление. Иногда суд указывает и на необходимость предоставления Истцом (Арендодателем) недостающих, по мнению суда, документов.
ВАЖНО! В интересах Арендодателя своевременно предоставлять требуемые судом сведения, т.к. это сократит время проведения процесса и исключит его затягивание и лишние отложения судебного заседания.
К предварительному судебному заседанию следует предоставить все оригиналы документов, которые Вы прикладывали к исковому заявлению в копиях, чтобы суд удостоверился в соответствии оригиналу приложенной копии документа.
По ходу рассмотрения дела в судебном заседании не следует пересказывать суду весь текст Вашего искового заявления, особенно перечитывать дословно нормы закона. Подобные дела не являются чем-то сложным, и суд отлично знает, озвученные ссылки на нормы права. Укажите в общих чертах о том, что был заключен договор аренды нежилого помещения, за арендатором образовалась задолженность в таком-то размере, в связи, с чем и последовало обращение с настоящим иском. Если суду что-то не понятно, он задаст Вам соответствующий вопрос.
Упрощенное производство
Особенно стоит отметить дела о взыскании долга, в том числе взыскании долга по аренде, которые, по общему правилу, рассматриваются без вызова сторон, т.е. суд самостоятельно рассматривает документы и выносит соответствующее решение. Такой порядок и называется упрощенное производство или в обиходе – «Упрощенка».
По процессуальному законодательству рассмотрение дел в таком порядке имеет определенные критерии.
В частности, срок рассмотрения дела в порядке упрощенного производства не должен превышать 2-х месяцев со дня поступления заявления в Арбитражный суд, тогда как в общем порядке дело должно быть рассмотрено судом в течение 6 (Шести) месяцев.
Суд принимает иск в порядке упрощенного производства, если заявлено исковое заявление о взыскании денежных средств в пределах обозначенной законом цены иска:
* если цена иска не превышает для юридических лиц — 800 т.р.
* для индивидуальных предпринимателей — 400 т.р.
Исковые заявления о взыскании задолженности по арендной плате, которые соответствуют указанным критериям, также принимаются судом в порядке упрощенного производства.
Несмотря на то, что подобные споры рассматриваются судом без вызова сторон, юристы нашего юридического центра при сопровождении конкретного спора не только готовят исковое заявление для суда, но также отслеживают и выполняют дополнительные требования, которые суд указывает в определении о принятии искового заявления к производству.
Этап 5: Судебное решение
После полного судебного разбирательства Арбитражный суд выносит одно из возможных решений:
- О полном удовлетворении исковых требований;
- Об отказе в удовлетворении исковых требований;
- О частичном удовлетворении исковых требований.
Сторонам дается месячный срок на обжалование решения. Если ни одна из сторон не воспользовалась данным правом, то решение суда первой инстанции считается вступившим в законную силу.
Однако, для описанного выше упрощенного производства, срок на обжалование решения суда составляет 15 дней.
Для арбитражных споров следует отметить одно обстоятельство. Как мы и говорили выше, срок на обжалование судебного акта первой инстанции составляет 1 месяц и исчисляется со дня изготовления судебного акта в окончательной форме, т.е. после того, как у сторон появляется возможность ознакомления с текстом судебного акта и мотивами принятого судом решения. Но при этом, данный срок рекомендуем исчислять не с момента, когда Вы получите текст судебного акта, а с момента, когда полный текст решения (с мотивировочной частью) будет опубликован на сайте https://kad.arbitr.ru/. В противном случае, есть риск того, что суд откажет в принятии апелляционной жалобы и не восстановит срок на ее подачу.
Для решения, вынесенного по делу о взыскании задолженности по аренде в порядке упрощенного производства, не изготавливается полная, мотивировочная форма решения суда. По умолчанию суд готовит только резолютивную часть, т.к. не описывает мотивы принятия соответствующего решения. При этом, Вы вправе подать ходатайство и попросить суд составить полный текст решения. Также, полный текст решения составляется при подаче апелляционной жалобы на решение суда.
По статистике данная категория дел оканчивается для истца полным удовлетворением требований. Частичное удовлетворение требований бывает в случае неверных расчетов задолженности и неустойки. Полный отказ возможен, если истек срок исковой давности, либо же истец не предоставил доказательств по делу в обоснование заявленных требований.
Этап 6: Исполнение судебного решения о взыскании долга по аренде.
Исполнение судебного акта и фактическое взыскание арендной платы начинается с процедуры получения исполнительного листа, что также имеет свои особенности. Например, в Арбитражном суде г. Москвы Вы сможете получить исполнительный лист нарочно только в том случае, если Вы, как взыскатель по решению суда, зарегистрированы в другом регионе (за пределами г. Москвы и Московской области). Предварительно рекомендуем договориться с помощником судьи о дате и времени выдачи исполнительного листа. Для «местных» выдача исполнительных листом осуществляется отправкой их почтой России. По известной нам практике – в остальных регионах выдача осуществляется как нарочно, так и по почте.
Для выдачи исполнительного листа Вам потребуется подать в суд соответствующее ходатайство.
Можно придерживать следующей формы ходатайства о выдаче исполнительного листа на примере ходатайства, поданного нами в Арбитражный суд г. Москвы.
Обязательно проверяйте содержание исполнительного листа и правильность заполнения реквизитов (сведения о взыскателе, должнике, адреса, ОГРН, ИНН, наименования, суммы взыскания и т.п.). Достаточно часто в исполнительных листах бывают опечатки и технические ошибки.
Должник может выполнить предписание суда добровольно, но как показывает практика, присужденную сумму приходится взыскивать через службу судебных приставов.
Далее всё будет зависеть от слаженной работы судебных приставов и Вашей настойчивости. Для того, чтобы реально добиться своих денег нужно постоянно контролировать ход исполнительного производства в отношении вашего должника. Вообще, исполнение судебного акта это отдельная и достаточно большая тема, о которой мы постараемся рассказать более подробно в отдельной статье. Упомянем лишь несколько основных, на наш взгляд, нюансов:
- Исполнительный лист подается вместе с заявлением о принятии его к исполнению;
- В заявлении обязательно укажите Ваши банковские реквизиты;
- Если отправляете исполнительный лист почтой – обязательно ценным письмом (с описью вложения);
- Если подаете лист нарочно – обязательно попросите в канцелярии поставить отметку о принятии Вашего заявления и исполнительного листа на экземпляре заявления, который остается у Вас.
Если Вы столкнулись с вопросом о взыскании задолженности, требуется ли Вам консультация или подготовка документов, полное ведение процедуры или просто совет нашего юриста – обращайтесь, мы обязательно Вам поможем.
